Comment procéder à la révision du loyer en cours de bail ?

Publié le mardi 1 mars 2022

Les baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989, qu’ils soient vides ou meublés, peuvent être révisés une fois par an, si le contrat le prévoit (textes de référence : art. 17-1 Loi 6 juillet 1989 pour les locations vides, art. 25-9 III Loi 6 juillet 1989 pour les locations meublées). Le loyer peut également varier en cours de bail, lorsque le propriétaire bailleur effectue des travaux.

Bail d’habitation : la révision annuelle des loyers

Le propriétaire-bailleur a le droit d’inclure dans le contrat de location une clause de révision annuelle du loyer. La révision intervient à la date fixée par les deux parties dans le contrat, ou à défaut, au terme de chaque année de contrat.
L’augmentation annuelle ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’Insee. L’IRL à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du contrat.
A défaut d’avoir prévu une clause de révision dans le contrat, le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer.

Comment se calcule la révision annuelle du loyer ?

L’IRL sert de base de calcul pour la révision des loyers. Créé par la Loi du 8 février 2008, l’IRL fait l’objet d’une publication au Journal Officiel. C’est la date de cette publication qui sert de référence.
Pour réviser le montant du loyer, plusieurs éléments sont nécessaires à prendre en compte :

Le montant du loyer hors charge, avant augmentation ;
La nouvelle valeur de référence de l’IRL correspondant au trimestre de référence prévu dans la clause de révision annuelle du contrat de location (si le bail ne précise pas ce trimestre, il faut prendre en compte le trimestre du dernier indice de référence des loyers connu lors de la signature du bail) ;
L’indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente.

Ce qui donne la formule de calcul suivante :
Loyer hors charge x IRL de l’année de révision / IRL de l’année précédente

Exemple :

Mme R. a signé un bail le 8 juillet 2018 pour un loyer hors charges de 600 euros.
La clause de révision du bail est ainsi rédigée : « Le loyer sera révisé de plein droit chaque année à la date anniversaire du bail. L’indice qui sera retenu pour la révision sera calculé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee conformément à l’article 9 de la Loi n°2008-111 du 8 février 2008. L’indice de référence des loyers est le 1er trimestre 2018, soit : 127.22. »
A compter du 8 juillet 2019 le propriétaire a pu demander la révision du loyer sur la base de ce calcul : 600 (loyer hors charge) x 129.38 (IRL du 1er trimestre 2019) / 127.22 (IRL du 1er trimestre 2018) = 600x129.38/127.22 = 610.18.
A compter du 8 juillet 2019, le loyer réclamé à Mme R. est d’un montant de : 610.18 euros.

La mise en œuvre de la clause de révision annuelle du loyer

Le délai pour mettre en œuvre la clause de révision du loyer

Aux termes de la Loi ALUR, du 24 Mars 2014, le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date prévue dans la clause de révision annuelle, pour en faire la demande. La révision prendra effet au jour de la demande, et ne sera donc pas rétroactive.

Ex : la clause de révision du loyer insérée dans le bail de Mme R., signé le 8 juillet 2018, prévoit une révision du loyer au 8 juillet de chaque année. Si le bailleur de Mme R. n’a pas demandé la révision au 8 juillet 2020, et qu’il ne fait cette demande que le 8 octobre 2020, il ne pourra pas réclamer les augmentations de loyer suite à la révision, pour les loyers échus entre la date de révision annuelle et la date de demande de révision.
Passé le délai d’un an suivant la date de révision prévue au contrat, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.

Le formalisme entourant la mise en œuvre de la clause de révision annuelle du loyer

Le propriétaire qui souhaite réviser le loyer doit adresser sa demande au locataire, par un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception.
La révision prendra effet au plus tôt, le jour de la demande de révision.
Une fois qu’il a reçu le courrier de son bailleur, le locataire est tenu de payer le loyer recalculé.

La majoration exceptionnelle du loyer en cours de bail

Les articles 6 et 17-1 de la Loi du 6 Juillet 1989 prévoient qu’exceptionnellement, le loyer d’un logement peut être revu à la hausse lorsque le bailleur effectue des travaux dans le logement. Néanmoins pour que cette majoration puisse être appliquée, elle doit avoir fait l’objet d’une clause dans le contrat de location.
La clause fixera la majoration de loyer applicable suite à la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur. Elle doit définir précisément :

La nature des travaux,
Leurs modalités de réalisation,
Le délai de la réalisation,
Le montant de la majoration du loyer qui en résulte.

Concernant la nature des travaux, il ne peut s’agir seulement de travaux de mise aux normes. En effet, ce type de travaux ne peut jamais être mis à la charge du locataire. Les travaux permettant une majoration du loyer sont :

L’Installation d’éléments de confort,
Le remplacement de fenêtres par du double-vitrage,
L’installation d’un ascenseur,
Des travaux faisant atteindre au logement un niveau de performance énergétique globale minimale…
La majoration du loyer s’applique dès que les travaux sont réalisés.

Pour plus de renseignements à ce sujet, n’hésitez pas à contacter les conseillers Orpi.

Sources :